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物流园区，一个曾经而且目前仍炙手可热的新经济概念，在中国的版图上已经盘桓多年。而今，这些占地庞大、投资巨大的“大家伙”们发展面临着哪些掣肘因素?
2008年上半年，中国物流与采购联合会、中国物流学会组织成立物流园区调研组，对全国物流园区(基地)进行了继2006年首次调查以来的第二次调查。调查显示，我国物流园区在取得长足进展的同时，仍存在缺乏统一规划、战略定位不明确，以及土地、资金短缺等诸多问题。
缺乏统一规划
调查显示，各级政府参与推动物流园区建设的积极性很高，政府规划推动建设的物流园区比例占到了85%。其中，通过省级政府审批的占32%，地市级政府审批的占59%，区县级政府审批的占9%。
专家指出，地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比较高，这个现象值得关注。
问题的关键在于，省级以下政府更容易偏重地方发展，很有可能造成同一地区或小区域范围内多个园区存在，同时各地政府出台不同的优惠政策吸引建设投资，可能导致过度竞争，造成土地、人力、财力和相关资源的浪费。
从全国供应链物流的宏观角度看，我国物流园区的布局与规划还存在一定的不科学性。在节点的设置、资源的配置、公铁空运输资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面没有形成整体规划，造成区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。
战略定位不明确
物流园区的发展受制于多种因素。首先，区域经济发展水平是物流园区建设和运营需要考虑的首要因素。其次，科学选址对物流园区的运营很重要。交通便利、邻近交通枢纽是一个重要的条件，同时为工业园区或现货市场提供配套服务的物流园区往往有很好的市场基础。再其次，区域范围内的物流企业群体的规模和服务能力对物流园区的招商和运营也会产生重要影响。
影响企业入驻物流园区的主要因素，依次是：本地物流企业发展不具规模；离市中心太远，人员上班不方便；迁入费用昂贵；配套设施太差；租金太贵；管理水平落后。
调查人员发现，部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成了物流园区招商引资困难，影响了园区整体效益的发挥。规划不充分和战略定位不明确两项因素，是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。
值得注意的是，部分物流园区沿用工业园区地产经营思路，项目规划流于形式，以取得土地资源为首要目标，脱离了我国供应链物流服务的实际需求。在园区的规划和功能定位上忽视了区域制造业、分销业及消费人群的布局等实际情况，形成城市配送半径过大、交通道路拥堵、干线运输不畅等多种硬伤；在经营上仍然采用了“招商”和“售楼”的经营思路，缺乏物流供应链的解决方案与能力。
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